Hợp đồng môi giới bất động sản: Những điều cần lưu ý

Đối với sales bất động sản, giám đốc sàn hoặc cá nhân môi giới tự do, hợp đồng môi giới không chỉ là giấy tờ pháp lý mà còn bảo vệ quyền lợi, hạn chế rủi ro tranh chấp. Tuy nhiên, rất nhiều môi giới mới vào nghề vẫn thường mắc phải những lỗi cơ bản khi làm hợp đồng. Vì vậy, mời mọi người cùng theo dõi bài viết dưới đây để hiểu rõ hợp đồng môi giới là gì, nội dung cần có và những điều cần lưu ý khi ký kết hợp đồng nhé !

Hợp đồng môi giới là gì ?

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, hợp đồng môi giới là sự thỏa thuận giữa bên môi giới và bên được môi giới (người có nhu cầu mua, bán, thuê, cho thuê bất động sản) nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình tìm kiếm, kết nối, hỗ trợ giao dịch.

Nói đơn giản, đây là giấy cam kết hợp tác giữa người môi giới và khách hàng, đảm bảo rằng:

• Bên môi giới sẽ tìm kiếm đối tác phù hợp, cung cấp thông tin và hỗ trợ giao dịch.
• Bên được môi giới sẽ thanh toán phí môi giới nếu thương vụ thành công.

Hợp đồng này có giá trị pháp lý, là bằng chứng rõ ràng nhất nếu sau này xảy ra tranh chấp hoặc khách hàng “bẻ kèo”.

Tầm quan trọng của hợp đồng môi giới

Thực tế, nhiều môi giới vẫn làm việc theo kiểu “niềm tin” với khách hàng khi dẫn khách, chốt cọc…hoặc sợ nếu đưa hợp đồng khách không ký sẽ mất khách. Suy nghĩ này là sai lầm và dễ dẫn đến hệ luỵ khó lường như: 

• Khó chứng minh công sức môi giới
• Không có căn cứ đòi phí hoa hồng
• Không ràng buộc khách và chủ nhà 

Ngược lại, khi có hợp đồng môi giới, bạn sẽ: 

• Xác định rõ trách nhiệm cũng như quyền lợi của hai bên
• Hạn chế rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp
• Tăng sự uy tín và chuyên nghiệp trong giao dịch

Nội dung cơ bản của hợp đồng môi giới

Một hợp đồng môi giới chuyên nghiệp cần đảm bảo các nội dung như sau: 

1. Thông tin các bên

• Bên môi giới: họ tên, CCCD/CMND, địa chỉ, mã số thuế (nếu là doanh nghiệp).
• Bên được môi giới: cá nhân hoặc tổ chức, ghi rõ thông tin pháp lý.

Lưu ý: thông tin phải chính xác tuyệt đối, vì sai sót có thể khiến hợp đồng vô hiệu.

2. Đối tượng của hợp đồng

• Cụ thể hóa bất động sản được môi giới: địa chỉ, diện tích, tình trạng pháp lý, giá dự kiến.
• Nếu môi giới người mua, cần mô tả nhu cầu, tầm giá, loại tài sản.

3. Phí môi giới và thời điểm thanh toán

• Thông thường, phí môi giới dao động từ 1% - 2% giá trị giao dịch.
• Cần ghi rõ thời điểm thanh toán: khi đặt cọc, khi công chứng, hoặc khi sang tên.
• Quy định rõ cách thanh toán (tiền mặt/chuyển khoản) và có biên nhận.

4. Thời hạn hợp đồng môi giới

• Nêu rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc.
• Có thể bổ sung điều khoản: “Sau khi hết hạn hợp đồng, nếu bên được môi giới vẫn giao dịch với khách hàng do bên môi giới giới thiệu, bên môi giới vẫn được nhận thù lao.”

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên

Bên môi giới có nghĩa vụ:

• Cung cấp thông tin chính xác, trung thực về BĐS.
• Không tự ý thu hoặc giữ tiền đặt cọc trừ khi có ủy quyền hợp pháp.
• Bảo mật thông tin khách hàng.

Bên được môi giới có nghĩa vụ:

• Thanh toán phí đúng thời hạn.
• Cung cấp hồ sơ pháp lý đầy đủ, minh bạch.
• Không “lách” môi giới để giao dịch trực tiếp.

6. Cam kết bảo mật và xử lý tranh chấp

• Cả hai bên cam kết giữ bí mật thông tin liên quan đến tài sản và khách hàng.
• Khi có tranh chấp, ưu tiên thương lượng, hòa giải; nếu không đạt thỏa thuận, có thể khởi kiện tại tòa án nơi ký hợp đồng.

Những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng môi giới

1. Ghi thật rõ các điều khoản tài chính

Phần phí môi giới luôn là nguyên nhân tranh chấp phổ biến nhất. Vì vậy, hãy ghi rõ:

• Tỷ lệ hoặc mức phí cụ thể.
• Thời điểm và điều kiện được nhận phí.
• Trách nhiệm nếu một bên vi phạm hoặc đơn phương hủy hợp đồng.

2. Không ký hợp đồng miệng

Theo quy định pháp luật, hợp đồng môi giới phải lập thành văn bản.
Các thỏa thuận bằng lời nói, tin nhắn hoặc email có thể được xem là chứng cứ phụ, nhưng không đủ giá trị pháp lý nếu tranh chấp lớn xảy ra.

3. Cẩn trọng với điều khoản “độc quyền môi giới”

Nếu hợp đồng có nội dung độc quyền, bên được môi giới không được hợp tác với môi giới khác trong thời gian hiệu lực.
Ngược lại, nếu bạn là bên môi giới, nên ràng buộc rõ quyền lợi để tránh trường hợp chủ nhà “tự bán” mà không trả phí cho bạn.

4. Bảo mật thông tin khách hàng

Trong môi giới, data khách hàng là tài sản quý giá.
Nên thêm điều khoản bảo mật, tránh việc bên được môi giới tiết lộ thông tin cho người khác hoặc dùng để giao dịch ngoài.

5. Xem kỹ phần ký tên và đóng dấu

• Nếu là công ty, phải có chữ ký người đại diện và con dấu pháp nhân.
• Nếu là cá nhân, yêu cầu ký tên trên từng trang để tránh sửa đổi nội dung sau này.

6. Các lỗi thường gặp khiến hợp đồng môi giới vô hiệu

• Không ghi rõ đối tượng bất động sản.
• Sai thông tin một trong hai bên.
•  Không có điều khoản về phí hoặc thời điểm thanh toán.
•  Hợp đồng ký miệng, không có chữ ký xác nhận.
•  Một bên chưa đủ năng lực pháp lý (ví dụ người chưa đủ tuổi, không được ủy quyền).

7. Mẹo để soạn hợp đồng môi giới chuyên nghiệp

Nếu bạn là môi giới cá nhân hoặc sàn giao dịch, nên chuẩn bị mẫu hợp đồng chuẩn theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.
Một số mẹo nhỏ giúp hợp đồng của bạn chuyên nghiệp hơn:

• Dùng mẫu in sẵn, có logo thương hiệu hoặc mã số hợp đồng.
• Kèm phụ lục hợp đồng nếu có nhiều bất động sản hoặc khách hàng cùng lúc.
• Lưu trữ bản scan, chữ ký điện tử để tránh mất mát giấy tờ.

Tóm lại, hợp đồng môi giới là “lá chắn pháp lý” bảo vệ công sức cho người môi giới cũng như sự minh bạch cho khách hàng. Một bản hợp đồng chuyên nghiệp, đầy đủ thông tin sẽ giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ, hạn chế tối đa rủi ro mất phí, tranh chấp, nâng tầm chuyên nghiệp của nghề môi giới bất động sản. 

Vì vậy, dù bạn là môi giới tự do hay thuộc công ty bất động sản, hãy luôn ký hợp đồng trước khi bắt đầu công việc để bảo vệ quyền lợi cho chính mình.