11 Điều Khoản Bắt Buộc Trong Hợp Đồng Thuê Nhà Mà Bạn Cần Nắm Rõ

Trong thị trường bất động sản cho thuê, hợp đồng thuê nhà là công cụ pháp lý quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của cả chủ nhà và người thuê. Một bản hợp đồng rõ ràng, đầy đủ và chặt chẽ không chỉ hạn chế tranh chấp mà còn tạo sự minh bạch, đảm bảo mối quan hệ hợp tác lâu dài, tin cậy. Tuy nhiên, không ít trường hợp vì thiếu hiểu biết hoặc chủ quan khi ký kết, nhiều người bỏ qua các điều khoản bắt buộc và sau đó phải đối mặt với những rắc rối pháp lý.

Vậy, hợp đồng thuê nhà cần có những điều khoản nào? Bài viết này, Nhà Phố Việt Nam sẽ phân tích chi tiết các điều khoản bắt buộc để bạn có cái nhìn toàn diện và áp dụng đúng trong thực tế.

1. Thông tin các bên tham gia hợp đồng

Điều khoản đầu tiên và quan trọng nhất trong hợp đồng thuê nhà là thông tin của các bên tham gia. Đây là cơ sở pháp lý xác định ai là người chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng.

• Đối với bên cho thuê (chủ nhà): Họ tên, số CMND/CCCD/Hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp; địa chỉ thường trú; thông tin liên hệ. Nếu là tổ chức thì cần thêm Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và thông tin người đại diện theo pháp luật.

• Đối với bên thuê: Tương tự như trên, cần cung cấp đầy đủ thông tin cá nhân hoặc pháp nhân.

Lưu ý: Chủ nhà cần chứng minh quyền sở hữu hợp pháp với căn nhà bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng/sổ đỏ). Nếu chủ nhà không phải là người đứng tên sổ thì cần giấy ủy quyền hợp lệ.

2. Mô tả chi tiết về căn nhà cho thuê

Một điều khoản bắt buộc trong hợp đồng là mô tả cụ thể tài sản cho thuê, bao gồm:

• Địa chỉ căn nhà, diện tích sử dụng, số tầng, kết cấu (phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp, nhà vệ sinh...).

• Trang thiết bị, nội thất đi kèm (nếu có): máy lạnh, tủ lạnh, giường, bàn ghế, bếp, hệ thống điện nước.

• Tình trạng thực tế của căn nhà: mới, đã qua sử dụng, có hư hỏng gì không.

Việc mô tả rõ ràng sẽ giúp tránh tranh chấp về sau khi bàn giao lại nhà. Trong nhiều trường hợp, nên lập biên bản bàn giao kèm hình ảnh minh chứng.

3. Thời hạn thuê nhà

Thời hạn thuê là một trong những điều khoản cốt lõi. Nó quy định khoảng thời gian mà người thuê được sử dụng căn nhà.

• Có thể là ngắn hạn (theo tháng) hoặc dài hạn (1–5 năm, thậm chí 10 năm).

• Ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc hợp đồng.

• Nếu có điều khoản gia hạn, cần nêu rõ: thời gian báo trước, điều kiện gia hạn, mức giá thuê có thay đổi hay không.

Ví dụ: "Hợp đồng có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 đến hết ngày 31/12/2025. Trước khi hợp đồng hết hạn 30 ngày, hai bên sẽ trao đổi về việc gia hạn."

4. Giá thuê và phương thức thanh toán

Tiền thuê là vấn đề nhạy cảm và thường gây tranh cãi nếu không được quy định rõ ràng. Điều khoản này cần bao gồm:

• Mức giá thuê cụ thể (ghi cả bằng số và bằng chữ).

• Đơn vị tiền tệ (VND hoặc USD).

• Kỳ hạn thanh toán: hàng tháng, hàng quý hay theo năm.

• Phương thức thanh toán: tiền mặt, chuyển khoản ngân hàng (nêu rõ số tài khoản).

• Quy định về chậm thanh toán: có phạt hay không, mức phạt bao nhiêu %.

Ví dụ: "Tiền thuê nhà là 15.000.000 đồng/tháng (Mười lăm triệu đồng), thanh toán vào ngày 05 hàng tháng, chuyển khoản vào tài khoản của Bên cho thuê."

5. Tiền đặt cọc

Tiền đặt cọc là khoản đảm bảo người thuê thực hiện đúng cam kết.

• Thông thường dao động từ 1–3 tháng tiền thuê.

• Ghi rõ điều kiện hoàn trả tiền cọc khi hết hợp đồng.

• Trường hợp chủ nhà có quyền giữ lại cọc: người thuê vi phạm hợp đồng, trả nhà trước hạn, làm hư hỏng tài sản mà không bồi thường.

Ví dụ: "Bên thuê đặt cọc 2 tháng tiền thuê (30.000.000 đồng). Khi chấm dứt hợp đồng đúng hạn, Bên cho thuê hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc trong vòng 07 ngày sau khi nhận lại nhà."

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên

Đây là điều khoản quan trọng nhằm cân bằng lợi ích cho cả chủ nhà và người thuê.

Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê:

• Nhận tiền thuê theo thỏa thuận.

• Bàn giao nhà đúng hiện trạng, đúng thời hạn.

• Hỗ trợ người thuê trong việc đăng ký tạm trú, đăng ký kinh doanh (nếu cho thuê làm văn phòng).

• Bảo trì những hạng mục lớn liên quan đến kết cấu và hệ thống điện, nước.

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê:

• Sử dụng nhà đúng mục đích (ở, kinh doanh, văn phòng...).

• Thanh toán tiền thuê và chi phí phát sinh (điện, nước, internet) đúng hạn.

• Giữ gìn, bảo quản tài sản; sửa chữa hư hỏng do mình gây ra.

• Không được tự ý cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà.

7. Các chi phí liên quan

Một vấn đề dễ gây tranh chấp là ai sẽ chịu chi phí điện, nước, vệ sinh, phí quản lý tòa nhà (nếu có).

Hợp đồng cần quy định rõ:

• Người thuê thanh toán tiền điện, nước theo công tơ riêng hoặc theo thỏa thuận.

• Phí Internet, truyền hình cáp, rác thải: do người thuê chịu.

• Thuế (nếu có): trong nhiều trường hợp, thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê nhà thuộc trách nhiệm của chủ nhà.

8. Điều khoản về sửa chữa, cải tạo nhà

Trong quá trình thuê, có thể phát sinh nhu cầu sửa chữa hoặc cải tạo. Hợp đồng cần làm rõ:

• Người thuê có quyền sửa chữa nhỏ để đảm bảo sinh hoạt.

• Các cải tạo lớn (đập tường, thay đổi kết cấu...) cần có sự đồng ý của chủ nhà.

• Sau khi hết hợp đồng, nếu cải tạo không được thỏa thuận giữ lại thì người thuê phải hoàn trả về trạng thái ban đầu.

9. Điều khoản chấm dứt hợp đồng trước hạn

Thực tế nhiều trường hợp một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Do đó cần có quy định rõ ràng:

• Thời gian báo trước (thường từ 30–60 ngày).

• Trường hợp nào được quyền chấm dứt: vi phạm hợp đồng, chậm thanh toán, sử dụng sai mục đích, gây ảnh hưởng đến hàng xóm.

• Xử lý tiền cọc khi chấm dứt trước hạn.

10. Điều khoản giải quyết tranh chấp

Một hợp đồng chặt chẽ luôn có điều khoản giải quyết tranh chấp.

• Ưu tiên thương lượng, hòa giải giữa hai bên.

• Nếu không đạt thỏa thuận, tranh chấp sẽ được đưa ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc Trọng tài thương mại (nếu hai bên thỏa thuận).

11. Cam kết của các bên và hiệu lực hợp đồng

Phần cuối hợp đồng thường có:

• Cam kết rằng các thông tin cung cấp là chính xác.

• Hai bên đã đọc, hiểu và đồng ý với các điều khoản.

• Hiệu lực hợp đồng kể từ ngày ký, số bản hợp đồng được lập (thường 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản có giá trị pháp lý như nhau).

12. Vì sao cần tuân thủ đầy đủ các điều khoản bắt buộc?

Một hợp đồng thiếu chặt chẽ có thể dẫn đến:

• Người thuê bị tăng giá vô lý hoặc bị đòi lại nhà trước hạn.

• Chủ nhà không thu được tiền thuê đúng hạn hoặc bị bỏ trốn, bỏ lại nợ.

• Tranh chấp khó giải quyết vì hợp đồng không có căn cứ pháp lý.

Ngược lại, khi hợp đồng rõ ràng:

• Người thuê yên tâm sử dụng nhà, tập trung sinh sống hoặc kinh doanh.

• Chủ nhà đảm bảo nguồn thu ổn định, tránh rủi ro pháp lý.

• Quan hệ thuê – cho thuê minh bạch, bền vững.

Hợp đồng thuê nhà không chỉ đơn giản là tờ giấy xác nhận giao dịch mà còn là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của cả chủ nhà và người thuê. Các điều khoản bắt buộc như: thông tin các bên, mô tả căn nhà, thời hạn thuê, giá thuê, tiền đặt cọc, quyền và nghĩa vụ, chi phí, sửa chữa, chấm dứt hợp đồng, giải quyết tranh chấp… đều cần được quy định rõ ràng, minh bạch.

Để hạn chế rủi ro, cả chủ nhà và người thuê nên tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý hoặc luật sư khi soạn thảo và ký kết hợp đồng. Một bản hợp đồng chặt chẽ chính là chìa khóa giúp giao dịch thuê nhà trở nên an toàn, minh bạch và bền vững.