Rủi Ro Khi Kê Khai Giá Bán Đất Thấp Hơn Giá Thực Tế

Trong các giao dịch mua bán bất động sản, không ít người kê khai giá bán hoặc mua thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp. Hành động này tiềm ẩn những rủi ro như thế nào? Cùng Nhà Phố Việt Nam xem tư vấn của luật sư trong nội dung dưới đây.
Hỏi:
Nhà em mua đất nhưng khi công chứng bên bán chỉ kê theo giá nhà nước mà không kê giá thực tế. Em không muốn kê sai nhưng môi giới bảo không sao. Em rất lo lắng nếu kê giá thấp bằng ¼ giá thực tế như thế này sẽ có vấn đề gì về thuế và người mua có phải chịu rủi ro gì không ạ? Nếu em muốn ghi đúng giá thực tế thì phải làm như thế nào ạ?
B.A (Hà Nội)
Trả lời:
Tại Sao Bên Bán Ghi Giá Chuyển Nhượng Trong Hợp Đồng Thấp Hơn Giá Chuyển Nhượng Thực Tế?

Quy định mới về xác định thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước đây, khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Lợi dụng quy định này, nhiều tổ chức, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã thỏa thuận ghi vào hợp đồng chuyển nhượng giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng trên thực tế nhằm mục đích trốn tránh một phần nghĩa vụ nộp thuế.
Tuy nhiên, căn cứ Điều 247 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08/2024: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất. Với quy định mới này, việc thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào giá theo bảng giá đất hàng năm do UBND cấp tỉnh công bố, được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, thay vì căn cứ vào giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng như trước đây.
Trường hợp hai bên khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế và giá đất trong bảng giá đất, việc tính thuế thu nhập cá nhân vẫn dựa theo bảng giá đất hàng năm. Do đó, các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không còn lý do để ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế và phải kê khai đúng hoặc sát hơn với giá chuyển nhượng bất động sản thực tế theo thị trường.

Rủi Ro Mà Bên Mua Sẽ Đối Diện Nếu Ghi Giá Trên Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất Thấp Hơn Thực Tế

Trong giao dịch mua bán nhà đất, việc ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng đất thấp hơn giá thực tế sẽ phát sinh rủi ro hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Căn cứ khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Trường hợp hai bên phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết, căn cứ quy định nêu trên, giao dịch chuyển nhượng ghi giá thấp hơn được xác định là giao dịch giả tạo (nhằm che giấu giao dịch có giá chuyển nhượng thực tế cao hơn) nên vô hiệu. Đối với giao dịch bị che giấu, trường hơp các bên có lời khai không thống nhất về giá chuyển nhượng thực tế, không có chứng cứ chứng minh về giá chuyển nhượng thực tế là bao nhiêu, trong khi điều khoản về giá là điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng chuyển nhượng nên hợp đồng chuyển nhượng này cũng vô hiệu toàn bộ.
Ngoài ra, hành vi kê khai giá chuyển nhượng đất thấp hơn so với giá trị thực tế giao dịch có thể bị xem xét các dấu hiệu của tội trốn thuế và bên mua được cho là người giúp sức cho bên bán hoàn thành hành vi trốn thuế này.
Vì vậy, với rủi ro mà bên mua có thể phải gánh chịu như đã được phân tích ở trên, bên mua cần phải cẩn trọng, cân nhắc kỹ trước khi đồng ý với yêu cầu của bên bán. Để tránh rủi ro và thiệt hại phát sinh trong tương lai, bên mua cần làm việc lại với bên bán để từ chối đề xuất kê khai giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế các bên thoả thuận, yêu cầu ghi giá trong hợp đồng chuyển nhượng đúng với giá thực tế.

Nguồn: -st-