Luật Nhà Ở Mới Nhất Và Những Lưu Ý Khi Mua Nhà Riêng, Chung Cư [2024]

Luật Nhà Ở mới nhất 2024 cập nhật các quy định liên quan đến sở hữu chung cư mini, mua bán nhà ở xã hội, và các quy định mua nhà lưu trú cho công nhân. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết Luật Nhà Ở hiện hành 2024 qua bài viết dưới đây.

Luật Nhà Ở Qua Các Năm

Văn bản luật quy định về quyền sở hữu và mua bán nhà ở được ban hành lần đầu tiên vào ngày năm 2005 và các năm sau đó Quốc Hội đã ban hành các phiên bản sửa đổi, bổ sung để phù hợp với nhu cầu và tình hình thực tế của thị trường. Hãy cùng tìm hiểu các phiên bản Luật nhà ở cụ thể dưới đây:

Luật Nhà Ở 2005

Luật Nhà Ở 2005 được Quốc Hội thông qua vào ngày 29/11/2005 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2006. Là văn bản đầu tiên ban hành các quy định về lĩnh vực nhà ở như quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, ,mua bán nhà ở, thuê nhà riêng,… Đây là văn bản xây dựng tiền đề cho những cải tiến và bổ sung trong những năm sau này.

Trước khi bị thay thế bởi Luật Nhà Ở 2014, Quốc Hội đã liên tục ban hành các văn bản bổ sung để thuận tiện hơn cho người dân trong thực hiện Luật Nhà Ở như Văn bản 38/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một phần Luật Nhà Ở 2005 hay văn bản số 34/2009/QH12 sửa đổi điều 126 của Luật Nhà Ở 2005. Luật Nhà Ở 2005 đã chính thức không còn hiệu lực

Luật Nhà Ở 2014

Một số hạn chế nổi bật của Luật Nhà Ở 2005 như thiếu tính đồng bộ với Luật Đất Đai và Luật Dân Sự dẫn đến nhiều khó khăn trong công tác thi hành luật. Quốc Hội ban hành Luật Nhà Ở 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 bổ sung thêm 4 chương và 26 điều nhằm khắc phục các thiếu sót của phiên bản cũ.

Luật Nhà Ở 2014 đã thực hiện các cải cách chủ yếu liên quan đến việc mở rộng đối tượng có quyền sở hữu nhà ở, bổ sung các quy định về sở hữu nhà ở với đối tượng là người nước ngoài, thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở,… Hiện nay, Luật Nhà Ở 2014 đã hoàn toàn hết hiệu lực.

Luật Nhà Ở 2014 Sửa Đổi, Bổ Sung 2020

Phiên bản sửa đổi và bổ sung của Luật Nhà Ở 2014 vào năm 2020 chủ yếu tập trung vào quy định về quyền sở hữu, phát triển nhà ở, chính sách nhà ở xã hội, và các vấn đề tài chính liên quan đến việc phát triển nhà ở. Một số nội dung bổ sung bao gồm:

Đã có cập nhật về thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, tùy thuộc vào từng loại giao dịch cụ thể.

Mở rộng quy định về đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm hộ gia đình, công dân Việt Nam định cư tại nước ngoài,…

Một số thuật ngữ như nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở công vụ,… cũng được bổ sung và làm rõ

Để đảm bảo tính minh bạch trong việc xử lý hồ sơ liên quan đến nhà ở và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu, một số hành vi bị cấm đã được quy định, chẳng hạn như việc tự ý thay đổi cấu trúc nhà ở hoặc sử dụng không đúng mục đích.

Hiện nay, Luật Nhà Ở 2014 sửa đổi, bổ sung 2020 đã hoàn toàn hết hiệu lực.

Luật Nhà Ở 2023

Luật Nhà Ở mới nhất được Quốc Hội ban hành vào 27/11/2023 và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 (thay vì 1/1/2025 như thông tin đã công bố trước đó). Những thay đổi chủ yếu của phiên bản Luật Nhà Ở mới nhất tập trung vào quy định sở hữu nhà chung cư, quy định liên quan đến nhà ở xã hội, những chính sách hỗ trợ giúp công nhân khu công nghiệp mua nhà. Luật Nhà Ở 2023 đã cung cấp các quy định cụ thể hơn về mua bán, sở hữu nhà ở và các quy định cũng đồng nhất hơn với các bộ luật liên quan như Luật Kiến Trúc, Luật Xây Dựng, Bộ Luật Dân Sự,…

Hiệu Lực Thi Hành

Luật Nhà Ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, theo quy định cụ thể trong văn bản luật. Tuy nhiên, ngày 29/6/2024, Quốc Hội đã biểu quyết thông qua luật nhà ở 2023 sửa đổi bổ sung và theo đó, luật này sẽ có hiệu lực từ 1/8/2024. Bên cạnh Luật Nhà Ở 2023, hai bộ luật khác liên quan đến lĩnh vực bất động sản, là Luật Đất Đai và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản, cũng đã được thông qua và sẽ có hiệu lực sớm hơn.

Việc cho phép 3 luật trên có hiệu lực sớm hơn dự kiến góp phần tháo gỡ các vướng mắc của người dân và doanh nghiệp trong sở hữu, chuyển nhượng nhà ở. Đồng thời bộ 3 luật trên cũng là nền tảng giúp nhà nước đảm bảo trật tự an sinh xã hội và là công cụ hữu ích để kiểm soát thị trường bất động sản.

Các Cập Nhật Của Luật Nhà Ở Mới Nhất 2024

Một số cập nhật nổi bật của Luật Nhà Ở 2023 gồm:

Nhà ở xã hội:

- Thêm một nhóm chủ thể được hỗ trợ sở hữu nhà ở xã hội là doanh nghiệp, hợp tác xã,…

- Chủ sở hữu nhà ở xã hội không được phép bán lại nhà ở xã hội trong ít nhất 5 năm kể từ ngày hoàn tất hết tiền mua nhà. Trong trường hợp muốn bán lại trong thời hạn 5 năm, chủ sở hữu chỉ được giao dịch với chủ đầu tư dự án hoặc các đối tượng đủ điều kiện theo Luật Nhà Ở 2023 quy định.

Đối tượng nhà ở mới: Điểm mới đặc biệt so với Luật Nhà Ở 2014 là Luật Nhà Ở 2023 có quy định thêm về một số loại nhà ở đặc biệt như nhà ở lưu trú dành riêng cho đối tượng công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở dành cho lực lượng vũ trang nhân dân,…

Chung cư:

- Với loại hình nhà ở là chung cư mini được quy định trong Luật Nhà Ở 2023, chủ sở hữu sẽ được cấp Sổ hồng chứng minh quyền sở hữu nhà ở và được phép cho thuê, hoặc bán theo quy định pháp luật.

- Theo điều 58 Luật Nhà Ở 2023, các hợp đồng chung cư sẽ không còn quy định về thời hạn sở hữu chung cư mà thay vào đó là thời hạn sử dụng nhà chung cư kể từ thời điểm kiểm định. Sự khác biệt quan trọng trong quy định này là việc phân biệt giữa thời gian sử dụng và thời gian sở hữu. Thời hạn sử dụng chỉ thời gian tối đa mà chung cư có thể hoạt động bình thường, không bị xuống cấp trầm trọng và an toàn cho chủ nhân sinh sống. Khi thời hạn sử dụng hết, chung cư phải được tháo dỡ nhưng quyền sở hữu của chủ chung cư vẫn còn hiệu lực. Đây chính là cơ sở để quyết định bồi thường, giúp người dân yên tâm hơn khi ngày càng nhiều người chọn chung cư để sinh sống.

Lưu Ý Khi Mua Nhà Riêng và Chung Cư 2024

Dựa trên nội dung Luật Nhà Ở 2023, sau đây là một số lưu ý cho bạn khi mua nhà ở năm 2024:

- Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sở hữu trước khi mua nhà: Trong giao dịch mua bán nhà ở, người mua cần kiểm tra kĩ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở của bên bán và hai bên cần thỏa thuận rõ ràng về việc bàn giao lại nhà ở, việc chuyển nhượng Giấy chứng nhận và việc xử lý Giấy chứng nhận khi đã hết thời hạn sở hữu. Việc kiểm tra và thỏa thuận kỹ càng các hạng mục liên quan đến Giấy chứng nhận giúp bạn tránh các rủi ro pháp lý liên quan đến sở hữu bất động sản.

- Xác minh tình trạng pháp lý của nhà ở: Để nhà ở đủ điều kiện tham gia vào các giao dịch mua bán hoặc cho tặng, việc xác minh tình trạng pháp lý là cần thiết, đặc biệt là đảm bảo nhà không thuộc diện tranh chấp.

- Xác định điều kiện của các bên tham gia giao dịch: Bên bán và bên mua phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể theo quy định thuộc Luật dân sự. Đối với cá nhân là nước ngoài hoặc người Việt Nam ở nước ngoài, cần phải đảm kiểm tra tính hợp lệ và đảm bảo bảo thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định rõ trong Luật Nhà Ở 2023. Nếu bên mua/bán một là tổ chức thì tổ chức này cần đáp ứng các điều kiện về pháp lý và chức năng kinh doanh bất động sản nếu được ủy quyền quản lý nhà ở.

- Soạn thảo hợp đồng rõ ràng: Tại điều 163 Luật Nhà Ở 2023, các nội dung cần có khi thành lập hợp đồng mua bán nhà ở gồm: thông tin cá nhân của bên mua/bán, đặc điểm nhà ở cũng như các đặc điểm của thửa đất liên quan, thỏa thuận rõ ràng về thời gian và phương thức thanh toán trong giao dịch mua-bán nhà ở, và các thỏa thuận khác nếu có.

Các Văn Bản Luật Khác Cần Chú Ý Khi Mua Nhà Ở

Khi mua-bán nhà ở, bạn cũng cần tham khảo hai văn bản luật khác có mối quan hệ mật thiết với Luật Nhà Ở gồm:

- Luật Đất Đai: quy định về đối tượng sở hữu đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,… Các vấn đề liên quan đến việc bố trí tái định cư, bồi thường và hỗ trợ tái định cư có mối liên hệ chặt chẽ với các quy định về phát triển nhà ở phục vụ tái định cư và các điều khoản khác trong Luật Nhà Ở 2023.

- Luật Kinh doanh BĐS 2023: có những cải tiến mới khắc phục những bất cập của kinh doanh nhà ở, kinh doanh dịch vụ bất động sản, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai,…

Bài viết trên đã cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan về các cập nhật mới nhất của Luật Nhà Ở 2023 và những lưu ý quan trọng khi mua nhà ở trong năm 2024. Việc hiểu rõ các quy định này không chỉ giúp bạn thực hiện giao dịch một cách hợp pháp mà còn bảo vệ quyền lợi của bạn trong suốt quá trình sở hữu bất động sản và đảm bảo an toàn nhất cho đầu tư của mình.